Concessioni Balneari a Ostia: cosa abbiamo imparato dopo le gare
Analisi dettagliata delle gare pubbliche 2025 sul litorale romano: risultati, partecipazione record, rischi e opportunità per tutto il comparto balneare italiano
Introduzione
La gestione delle concessioni balneari in Italia è oggi attraversata da una trasformazione profonda. Dopo anni di proroghe e rinnovi taciti, le normative europee – in particolare la Direttiva Bolkestein – e le pronunce della Corte di Giustizia UE impongono una riforma strutturale, fondata su criteri di concorrenza, trasparenza e parità di accesso.
Il caso di Ostia rappresenta un banco di prova cruciale: un laboratorio operativo in cui si è avviata concretamente la transizione verso un nuovo modello di gestione del demanio marittimo. Ma Ostia non è solo un esempio tecnico-amministrativo: è anche il simbolo delle tensioni sociali e imprenditoriali che la riforma sta generando lungo tutta la costa italiana.
Una parte sostanziale delle concessioni italiane – oltre il 70% – è infatti in mano a piccoli imprenditori e imprese familiari, che da generazioni custodiscono un rapporto identitario con il territorio, fatto di continuità, cura delle spiagge e legami consolidati con i clienti. Queste realtà, spesso poco strutturate dal punto di vista burocratico e tecnico, si trovano ora a dover affrontare procedure complesse, selettive e altamente competitive.
La vera sfida sarà quindi coniugare apertura al mercato e valorizzazione delle competenze radicate, garantendo che la transizione non penalizzi chi ha contribuito in modo sostanziale al presidio e alla vivibilità delle coste italiane.
Contesto Normativo
La Direttiva 2006/123/CE, conosciuta come Direttiva Bolkestein, stabilisce che le concessioni di beni pubblici – inclusi i tratti di spiaggia dati in gestione – non possano essere rinnovate automaticamente, ma debbano essere affidate tramite gare pubbliche, aperte e trasparenti.
In Italia, questo principio ha trovato concreta applicazione solo negli ultimi anni, a seguito di diverse sentenze del Consiglio di Stato e di richiami formali da parte dell’Unione Europea. Il cosiddetto Decreto Salva-Infrazioni ha fissato il termine del 31 dicembre 2023 per la fine delle proroghe, imponendo ai Comuni l’avvio delle procedure di gara entro il 2024-2027.
Il Bando di Gara a Ostia
Nel febbraio 2025, il Comune di Roma ha pubblicato un bando pubblico per l'affidamento di 31 concessioni demaniali marittime sul litorale di Ostia, distribuite come segue:
- 25 stabilimenti balneari (Tipologia A)
- 4 esercizi di ristorazione (Tipologia B)
- 2 spiagge libere con servizi (Tipologia C)
Oltre a garantire legalità e trasparenza, l’obiettivo del Comune è stato rilanciare e valorizzare il lungomare come asset turistico ed economico strategico. Il bando ha introdotto requisiti specifici su:
- Qualità architettonica e ambientale dei progetti
- Gestione sostenibile e responsabile
- Accessibilità universale per tutti i cittadini
- Affidabilità e solidità economico-finanziaria dei candidati
Un elemento innovativo è rappresentato dall’introduzione di royalties proporzionali al fatturato, che verranno reinvestite in opere pubbliche e interventi di manutenzione e valorizzazione del territorio costiero.
Iter Procedurale e Tempistiche
Il percorso amministrativo non è stato lineare. Dopo la pubblicazione del bando il TAR del Lazio, su ricorso di alcuni gestori storici, ha sospeso temporaneamente la procedura. Il Consiglio di Stato, però, ha poi accolto il ricorso del Comune di Roma, riconoscendo la piena legittimità dell'impianto procedurale e sbloccando l’assegnazione dei lotti.
Le principali tappe sono state:
- Pubblicazione del Bando: 14 febbraio 2025
- Termine per la presentazione delle domande: 6 aprile 2025
- Apertura delle buste: 7 aprile 2025
- Valutazione e assegnazione: entro 22 giorni
Un calendario serrato, che ha messo alla prova le capacità organizzative dei partecipanti, chiamati a elaborare proposte complesse in tempi stretti e in un contesto ancora incerto.
Partecipazione e Concorrenza
La gara ha suscitato un’ampia partecipazione:
- 99 domande per 31 stabilimenti balneari → oltre 3 candidature per lotto
- 54 domande per 9 spiagge libere con servizi → 3 lotti deserti
In totale sono pervenute oltre 150 domande. In media, ci sono stati oltre 3 candidati per ogni stabilimento balneare messo a gara, un dato che conferma l’elevata appetibilità del litorale di Ostia e il crescente interesse economico verso le concessioni balneari.
Ci si domanda se anche le future gare – nei diversi territori italiani – presenteranno un analogo livello di competizione, o se la pressione varierà a seconda della localizzazione, del contesto economico e dell’attrattività turistica dell’area interessata.
Implicazioni per i Concessionari Attuali
I concessionari esistenti si trovano davanti a un bivio complesso:
- Addio alle proroghe automatiche La necessità di confrontarsi con gare pubbliche comporta una discontinuità significativa rispetto al passato, richiedendo agli operatori una maggiore preparazione tecnico-amministrativa e la capacità di competere in un mercato regolamentato.
- Ingresso di nuovi competitor, anche di grandi dimensioni Le nuove regole aprono il settore a un numero crescente di soggetti, anche di grandi dimensioni o provenienti da ambiti diversi, che vedono nelle concessioni balneari un'opportunità di investimento. Ciò genera una pressione competitiva elevata, con implicazioni anche sul fronte della qualità e dell’innovazione.
- Richiesta di innovazione nei servizi e nella gestione Per emergere, sarà fondamentale proporre servizi distintivi, valorizzare l'identità locale, adottare soluzioni sostenibili e digitalizzare i processi gestionali. Non basterà più "fare bene": occorrerà dimostrarlo e comunicarlo efficacemente nella proposta tecnica.
Per rimanere competitivi è necessario organizzarsi in modo strutturato, acquisire competenze trasversali (legali, progettuali, gestionali), dotarsi di consulenze tecniche qualificate e anticipare la preparazione della documentazione. Non si tratta solo di presentare un’offerta: si tratta di ripensare il proprio modello di business.
Prospettive Future per il Settore Balneare Italiano
Il caso Ostia è solo il primo passo. Nei prossimi anni tutti i Comuni costieri dovranno affrontare l’assegnazione tramite gara delle concessioni in scadenza. Le prospettive includono:
- Una competizione sempre più intensa
- Una selezione naturale delle imprese più strutturate
- Il rischio di marginalizzazione per le microimprese familiari
Per evitare squilibri, sarà cruciale promuovere strumenti di accompagnamento e supporto tecnico, oltre a misure di semplificazione amministrativa e di tutela per gli investimenti effettuati nel tempo.
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FAQ - Domande Frequenti
1. Cosa prevede la Direttiva Bolkestein per le concessioni balneari?
La Direttiva 2006/123/CE prevede che le concessioni di beni pubblici non siano rinnovabili automaticamente e vengano affidate tramite gare pubbliche aperte a tutti gli operatori economici, per garantire concorrenza e trasparenza.
2. Chi può partecipare ai bandi per le concessioni balneari?
Possono partecipare tutte le imprese e i soggetti giuridici che rispettano i requisiti di ammissione stabiliti nel bando, inclusi sia i gestori storici che nuovi operatori, anche provenienti da altri settori.
3. Come vengono valutate le offerte?
Le offerte sono valutate sulla base di criteri tecnici ed economici. Tra i parametri più rilevanti: qualità architettonica e ambientale del progetto, sostenibilità, accessibilità, esperienza pregressa, affidabilità economica e l’ammontare del canone offerto.
4. Quali rischi corrono i concessionari attuali?
Chi non partecipa al bando rischia di perdere la concessione. Anche chi partecipa potrebbe non risultare vincitore se l’offerta non è sufficientemente competitiva rispetto agli altri partecipanti. L’incertezza normativa e la pressione concorrenziale rappresentano sfide concrete.
5. Cosa succede ai lotti che non ricevono domande?
Nel caso di lotti deserti, l’amministrazione può decidere di prorogare temporaneamente la gestione esistente, affidare i servizi minimi o indire una nuova procedura semplificata per garantirne comunque la fruibilità pubblica.
6. Ci sono tutele per gli investimenti fatti dai concessionari uscenti?
Sì, è prevista la possibilità di riconoscere un indennizzo per gli investimenti non ammortizzati, da parte del subentrante. Tuttavia, le modalità di calcolo e i casi applicabili sono ancora oggetto di dibattito e definizione normativa.
7. Quando saranno indette le prossime gare a livello nazionale?
Tutti i Comuni dovranno bandire le gare entro il 2027, come stabilito dal Decreto Salva-Infrazioni. Alcuni territori hanno già iniziato a muoversi in tal senso, prendendo spunto da modelli come quello di Ostia.
8. La competizione sarà sempre così elevata?
La competitività varierà da zona a zona, in base all’attrattività turistica e commerciale del territorio. In aree ad alto potenziale turistico, è probabile che il numero di candidati superi di gran lunga i lotti disponibili, come già accaduto a Ostia.
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